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    “稳”字当头 有所回暖

    来源:江门日报  发表时间:2019-04-25 07:00   
    ????2019年第一季度,部分项目的到访量乃至成交量,以及土拍热度,都呈现一定的回暖迹象,但与此同时,部分项目依然去化困难,竞争愈加激烈,调控政策依然少有松动,如此,市场面目显得朦胧不已。

    ????如何拨开迷糊看前路?我们邀请了4位业内资深大咖,让他们分析当下的市场,展望年内走向,希望对市民买房置业能有所帮助,也希望助力从业人员砥砺前行。???? 文/图??江门日报记者 周春锋

    博富控股董事总裁黎驹

    ????博富控股董事总裁黎驹:

    ????土地市场正回暖上行

    ????春江水暖鸭先知,土拍是市场情况的真实反映。从去年多幅地块土拍少人参加、低溢价率“兜底”拿回,到本月礼乐地块19家房企竞争,溢价约83%成交,这明显在传递一个信号:江门的土地市场正在回暖上行。

    ????房地产企业要发展,就要土地储备,这是企业发展之本。同样,政策方向及大势利好,也是土地市场回暖的助推剂。今年2月,粤港澳大湾区规划细则出台。江门的地理位置优势突出,加上深茂铁路的开通、珠西枢纽的兴建和黄茅海大桥的规划,江门“珠西门户”及湾区区位优势更加明显,吸引越来越多开发商进驻江门。同时,目前江门房地产价格还处于湾区洼地,拥有很大的发展潜力,越来越多开发商想在此抢占先机,这从最近两次的土地拍卖中,有过半的新面孔(外地开发商)参与拍卖就可以看出来。

    ????江门土地市场回暖已成必然,湾区发展的红利,以及新的户籍制度落地实施,将撬动更多的人才落户江门,带动消费需求的提升,也将带动整体江门市场上行发展。近日召开的中央政治局会议,强调“房住不炒”的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,因此本地政府也将贯彻落实国家政策,控制房价过快增长,所以,预计下半年江门房地产市场会处于价稳量升的市场状况。

    裕隆基地产总经理杨东卉

    ????裕隆基地产总经理杨东卉:

    ????楼市或呈现量升价稳走势

    ????就我们代理的楼盘而言,无论是上访量还是成交量,3月比1月、2月都超过50%以上,特别是位于江海区礼乐街道的高峰汇项目,其高品质赢得了市民认可,3月份的成交量大涨,而这并非个案。据了解,其他项目的上访量也普遍增多,市场呈现回暖迹象。

    ????究其原因,一是房价逐渐回归理性;二是受到一二线热点城市楼市回暖的信息影响,部分意向客担心房价上涨而快速出手;三是土拍市场一扫此前的低迷,即便是礼乐地块,也出乎意料地溢价83%拍出。

    ????这或预示着,2019年是房地产市场由低谷到回暖的转折年?

    ????应先看政策。我们梳理发现,第一季度相关数据显示,经济呈现企稳向好的态势。此外,一二线城市房地产销售回暖。在此宏观背景下,央行例会重提“把好货币供给总闸门”,这就意味着防止楼市过热正在成为新的调控方向;4月19日,中共中央政治局会议再次提及“房住不炒”、因城施策等内容,为未来的房地产市场定下了基调。此外,国管公积金出台“认房又认贷”的政策;自然资源部发布通知,其中特别指出,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36个月至18个月的,要适当减少供地;18个月至12个月的,维持供地持平水平;12个月至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。此举利于各地有针对性地制定供地计划,进而稳地价、稳房价、稳预期。

    ????具体到江门,3月份数据显示,全市一手住宅库存量为46225套,参考2018年月均成交4379套计算,全市库存去化周期约11个月,供求比相对理性,但需要指出的是,未来一两年,供应货量不菲。

    ????个人预计,2019年第四季度以前,市场或以价换量为主调。总体来看,2019年江门楼市或呈现量升价稳走势。

    美智地产总经理汤建军

    ????美智地产总经理汤建军:

    ????5月楼市成交量或迎来一波小高峰

    ????当期楼市出现两个重大信号,一是土地市场热度高涨,二是中央重提“房住不炒”。

    ????本人留意到,3月以来,全国部分一二三线热点城市的土拍市场有所升温,回到江门,在4月也迎来了土地市场的“小阳春”。截至23日,共成交5宗商住土地,其中3宗地块溢价率超过40%,江海礼乐地块溢价率高达83%,成交楼面地价达到5846元/平方米,刷新礼乐地块的记录,而参与房企方面,也出现了19家房企抢地的热况。4月23日,江海中心板块商住土地热度不减,由12家房企争夺,最终以6894元/平方米的最高限价成交。

    ????土地市场热度整体向上,一方面是房企普遍认为一季度是拿地的最佳时机,因此拿地计划相对积极,本轮参与热情较高的多为品牌房企;另一方面是春节后融资环境相对宽松,房企资金相对充裕,因此也助推房企拿地的积极性。但是,此轮土地热度行情能否延续?延续多久?我们认为还需要进一步观察销售市场的情况,以及政府对楼市调控松紧的把控程度。

    ????综合来看,我们认为此轮沸沸扬扬的“小阳春”或在第二季度出现阶段性的回落?;诮怕ナ械娜榷冉现鼙叱鞘杏兴突?,因此预计江门5月的土地市场热度仍然较高,但或在6—8月左右进入阶段性的理性回归。

    ????预计5月左右,楼市成交量迎来一波小高峰,但第三季度或阶段性下挫,市场出现短暂性调整,土地市场成交量增加,但溢价率有所下降。整体市场随着政府的强预期管理,江门楼市或在波动中,保持整体量价稳定。

    江门地产智库成员楼市分析师冯景全

    ????江门地产智库成员楼市分析师冯景全:

    ????年内楼市均价?将以“稳”为主

    ????2018年下半年以来,全市无论是成交量,还是价格均较低迷,全市月成交量连续跌破4000套、3000套关口,而蓬江、江海两区成交则连续多月低于千套,为近年罕见。鉴于去年下半年以来,供应量整体仍维持高位,而成交走弱,全市库存快速上升,达到历史高位区域,逼近5万套关口。进入三四月份以来,随着一二线城市和周边城市楼市的回暖,带动江门楼市有所升温,体现在成交量开始触底反弹、均价有所回升、库存略有下降,而地价溢价率也有所上升。

    ????展望今年二三四季度,鉴于2017—2018年为江门近年土地大年,市场待开发项目众多,供应量充足,而成交量方面则有所回暖,很难达到2017年热度。全市库存将继续维持高位,在库存高位、成交回暖背景下,全市均价将以稳定为主。

    (责任编辑:吴惠英 )
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