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    来源:江门日报  发表时间:2019-06-20 07:00   

    群华路所拍地块位于灏景园附近,片区热度逐渐增强。

    群华路所拍地块位于灏景园附近,片区热度逐渐增强。

    ????今年7月,蓬江区杜阮镇群华路附近3幅商住用地将摘牌,合计约206亩,群华路片区的关注度也因此陡增。

    ????受访对象表示,本次土拍若能成功摘牌,无疑将大力丰富包括教育在内的配套,并大大提升片区关注度。

    ????文/图

    ????江门日报记者 周春锋

    ????走访:片区项目毛坯售价 约11000元/平方米

    ????杜阮镇群华路片区楼市的“高光”时刻,始于2017年上半年。当时,碧桂园集团连夺杜阮瑶村3地块,综合地价约19.9亿元,综合楼面地价约6450元/平方米;2018年4月17日,该片区再次受到高度关注。先是联发集团从8名竞买单位中胜出,以约12.4亿元+4800平方米配建,竞得群华路东南侧约97.9亩地块。之后,广州中梁从8家竞买单位中脱颖而出,以约11.5亿元+2000平方米配建,竞得群华路南侧约90.7亩地块。

    ????此后,片区内陆续建成碧桂园·中海珑悦府、中梁旭辉壹号院、联发悦澜山等楼盘。

    ????6月18日,记者走访该片区发现,碧桂园·中海珑悦府现在售2幢,其中,第1幢在清尾货,主推第6幢,带装修均价约12800元/平方米;联发悦澜山在售3幢,其中,第1幢、第2幢在清尾货,主推第3幢,毛坯均价约11000元/平方米;中梁旭辉壹号院现在售第66幢、67幢、74幢洋房,毛坯均价约10800元/平方米。

    ????据越秀天悦文华项目副总经理刘锦华观察,目前群华路片区的楼市不温不火,有一定的客户需求,但片区热度有待提升。

    ????“目前的群华路片区楼市总体处于以价换量的状态,相对滨江新区、江海府西小区、枢纽新城三大板块有所逊色?!痹B』夭弊芫砝钛薹既衔?。

    ????分析:片区楼市机遇较大

    ????如果要客观、深度了解群华路片区楼市,需采用SWOT分析法(优势、劣势、机会、挑战),为此,记者采访了多位业内人士,包括裕隆基地产副总经理李艳芳、越秀天悦文华项目副总经理刘锦华、美智地产研究部相关负责人、楼市分析师冯景全等,并梳理了他们的声音。

    ????一说优势。首先,片区临近数千亩席帽山森林公园,拥有难以复制的生态环境,以及闹中取静的居住环境;其次,江门大道、杜阮北一路等道路已建成,群华路片区到达市区核心商圈的速度越来越快;再次,目前群华路片区都是品牌开发商项目,能起到一定的聚集作用,而且该片区是市区能推出相对较大地块的为数不多的片区之一;最后,片区楼价相对较低,和滨江新区存在一定价差。这可以通过建房最大的土地成本窥见一斑:群华路片区所拍地块的楼面地价约6800元/平方米左右,而滨江新区所拍地块楼面地价为8500元/平方米左右;还可从售价上进行对比:群华路片区项目毛坯售价约11000元/平方米,滨江新区项目毛坯售价约13000元/平方米。

    ????二看劣势。一是片区附近现阶段存在较多的厂房、民居;二是生活配套较为缺乏,大型商业配套主要依托北新区资源;三是部分购房者认为该片区较为偏远,存在一定的“心理距离”。

    ????三谈机遇。在北新区板块等趋于饱和的背景下,中心城区扩容是必然趋势,而拥有地利的群华路片区,将成为蓬江区供地的主战场之一,进而会快速丰富片区配套。同时,片区当前开发强度较低,反而有利于整体规划、开发。另外,教育等方面配套的规划,整体对片区楼市有一定推动效果。

    ????四论挑战。一方面,滨江新区、江海府西小区板块等热点区域多盘入市,百花齐放,分流了群华路板块客源;另一方面,片区内货量较大。

    ????关注:

    ????优质学校进驻提升片区吸引力

    ????记者走访获悉,选择群华路的客群,一部分年龄较大,希望拥有较为幽静的居住环境;另一部分是较为年轻的刚需一族,他们对教育资源尤为看中。

    ????2018年年初,本报报道称,在群华路片区将提供两块相邻的教育用地,其中一块建设一所公办小学,另一块建设一所优质民办中学。这让片区项目有了说辞,也让意向置业者有了期盼,。

    ????建设江华小学群华校区(暂定名)消息释放后,片区项目如获至宝,纷纷以此为重点开展营销活动,典型者如碧桂园·中海珑悦府,在入门处的大屏上写着“重大利好!学校已定!江华小学(省一级)”。另据受访的销售顾问介绍,此前部分犹豫不决的年轻购房者“落定”的速度明显加快。

    ????这次的拍地,要求竞得者在C地块配建1所小学,或是本报报道提及的江门市江华小学群华校区(暂定名),项目及意向客表示期待。

    ????预测:

    ????土拍能否成功,业内看法不一

    ????群华路片区楼市近几年走势如何,本次土拍非常关键。一方面,更多房企进驻,能大幅增强片区热度,还能更快落实规划,丰富配套。根据要求,A1、A2地块的竞得人需按要求配建社区公共服务设施,包括:幼儿园、社区活动中心、社区老年人日间照料中心、社区卫生服务站、社区公共服务用房、肉菜市场和1所小学?!芭浣ń桓妒褂玫氖奔?,刚好和我们项目交楼的时间大致吻合,所以能促进片区项目销售?!敝辛盒窕砸己旁合酃宋食孪壬硎?。

    ????然而,对于竞拍结果,业内人士看法不一,有人担心会流拍。主要原因在于:一方面,片区货量较多,其中,联发悦澜山规划建设18栋17—33层住宅楼,中梁旭辉壹号院号称打造16万平方米新中式府院。如果约206亩地块全部拍出,片区可能还将增加3000多套洋房,去化周期较长;另一方面,片区项目目前处于“地价较高但售价不高”、以价换量的状况。

    ????但也有很多业内人士认为,由于地块是年度拍出的最大地块之一,便于规划,而教育资源等的配建,能有力丰富片区配套,所以地块能拍出,但价格或将较为理性。

    ????“这个片区接下来虽然有配套学校的支撑,但由于地块面积较大,总价会比较高,不排除外来房企和本土房企抱团拿地、联合开发的可能?!崩钛薹妓?。

    ????美智地产研究部相关负责人表示,只要成功摘牌,群华路片区楼市人气将会大大提升。

    (责任编辑:王雪晴 )
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